Bail d'habitation

Vous êtes propriétaires, votre locataire ne paye pas son loyer, que faire ?

N'attendez pas !

Sauf exception,  les dispositions issues de la Loi du 6 juillet 1989 et des textes subséquents et complémentaires imposent les démarches suivantes :

  •  Loyer impayé
  •  Commandement de payer (acte d'huissier de justice) visant la clause résolutoire (clause du bail permettant de faire constater la résiliation du bail à défaut de paiement)

=> Délais de 2 mois

Saisine du Tribunal par voie d'assignation et notification au représentant de l'état dans le département (Préfecture)

=> Délais de 2 mois

Audience devant le Tribunal et décision de Justice.

=> Délais de délibéré

Commandement d'avoir à libérer les lieux

=> Délais de 2 mois

Obtention du concours de la force publique

=> Délais variable


Ainsi, entre le premier impayé et le départ du locataire, un délai minimum de six mois se sera écoulé.

Il convient dès lors d'agir au plus vite ce d'autant qu'aux termes de la Loi, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 15 mars de l'année suivante.
 

Pour information, il est ici mentionné un extrait des textes régissant pour partie la matière.

 

>> En savoir plus sur le bail d'habitation

 

Article 24 Loi du 6 juillet 1989

Modifié par Loi n°2005-32 du 18 janvier 2005 art. 100 (JORF 19 janvier 2005). 

"Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse, en tant que de besoin, les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents.


Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues aux articles 1244-1 (premier alinéa) et 1244-2 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.


Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.


Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions des alinéas précédents ainsi que du premier alinéa de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en oeuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement dont l'adresse est précisée.


Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de la signification du commandement au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou intérêts de retard.


Les dispositions du deuxième alinéa sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Elles sont également applicables aux demandes reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat incombant au bailleur."

 

Article 62 Loi du 9 juillet 1991

Modifié par Loi n°98-657 du 29 juillet 1998 art. 117 et 122 (JORF 31 juillet 1998).

"Si l'expulsion porte sur un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu, sans préjudice des dispositions des articles L. 613-1 à L. 613-5 du code de la construction et de l'habitation, qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement. Toutefois, par décision spéciale et motivée, le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai."

 

Article L613-1 Code de la Construction et de l'Habitation

(Loi nº 80-1 du 4 janvier 1980 art. 1 Journal Officiel du 5 janvier 1980)

(Loi nº 90-449 du 31 mai 1990 art. 25 Journal Officiel du 2 juin 1990)

(Loi nº 91-650 du 9 juillet 1991 art. 63 Journal Officiel du 14 juillet 1991 en vigueur le 1er août 1991)

(Loi nº 98-657 du 29 juillet 1998 art. 122 Journal Officiel du 31 juillet 1998)

"Le juge des référés ou le juge de l'exécution, selon le cas, du lieu de la situation de l'immeuble peut, par dérogation aux dispositions des articles 1244-1 à 1244-3 du code civil, accorder des délais renouvelables excédant une année aux occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel, dont l'expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales, sans que lesdits occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation."

 

Article L 613-2 Code de la Construction et de l'Habitation

(Loi nº 80-1 du 4 janvier 1980 art. 2 Journal Officiel du 5 janvier 1980)

"La durée des délais prévus à l'article précédent ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il doit être tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement."


Article L 613-3 Code de la Construction et de l'Habitation

(Loi nº 90-449 du 31 mai 1990 art. 21 Journal Officiel du 2 juin 1990)
(Loi nº 91-650 du 9 juillet 1991 art. 64 Journal Officiel du 14 juillet 1991 en vigueur le 1er août 1991)

"Nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés en vertu des articles précédents, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 15 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille."